提前还贷一定划算吗?

2022-08-05 21:54:58 文章来源:网络

本文转自:北青网

“我今天去**网点办提前还贷手续,前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。” 某**客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日,北京青年报记者从北京多家**了解到,今年以来,选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷?提前还贷到底划不划算?需要考虑哪些因素?有没有额外收费?北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李**士在2019年买了第二套房,****终审批的利率是6.2%,贷款金额186万元,期限25年,还款方式是等额本息,月供11700余元。今年李**士细查**明细发现,原来月供里利息占了8000多元,本金也就3000元左右,还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息,再想想买基金和****的亏损以及日益下降的定存利率,李**士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后,李**士的还款计划表显示,房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在****上分享了这份喜悦:“提前还了80万房贷,利息少了111万,这不比理**赚钱?”她计划再加把劲攒钱,争取明年把剩余的本金都还了,“彻底解脱”。

央行数据显示,今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长,为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出,居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下,经济疲弱,居民**承压,照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快,这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复,居民对未来经济信心和**增长预期减弱,防风险的诉求提升,从而增加了储蓄。储蓄率处于高位,居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产**率降低,而按揭利率刚**偏高。”方正证券固收分析师张伟指出,今年以来,作为**替代产品的货基**率和理****率也逐步下行。截至4月11日,全市场理**产品**率为2.8%,回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率,资产**率和负债成本率的缺口不断扩大,居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理****率高,提前还贷就一定划算吗?方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子,需还100万元商业贷,贷款年限30年,房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的**高点。

居民面临两种选择,一是将现金用于一次**还清房贷;二是购买理**产品。如果选择方案一,通过房贷计算器算得**后一次**还款(剩余26年)94.94万元,节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二,以94.94万元用于理**,按当前的年化**率3%~4%的水平计算,一年的**能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例,方正证券研报认为,当理****率为3.5%时,与5.7%的房贷利率提前还款节省的**基本打平。这意味着,如果你的理****率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低,提前还贷也许并不划算。

不过,方正证券同时指出,不能直接对比房贷利率与理****率,还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%~4%的理****持怀疑态度。

不过,业内人士指出,虽然理****率是下行趋势,但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%,首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到,提前还贷后,不少人觉得每月负担小了,轻松多了;不过,也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生**近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末,想着年终奖马上要**,一笔50万的理**又马上到期,他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而,春节之后,公司每况愈下,说好的年终奖迟迟不见踪影,**后连工作都没了。家里“余粮”已经不多,月供还在继续,赵先生只能马**蹄地找工作,有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候,他总会想:“如果去年年底不还那50万,现在是不是可以从容许多?”

某国有大行理**师陈先生提醒大家,无论是否选择提前还贷,每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故,不能因为省利息,就把所有闲钱都还了房贷,那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者,比如住房装修等需要大笔开支,提前还款可能不利于家庭的**务安排。

此外,还款时间已经较长的贷款者,因为在贷款期限后期的还款中,大部分都是本金的偿还,此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为,贷款者采用等额本息还款法还贷,如果已经超过了三分之一年限,比如贷了20年,已经还了7年以上,提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到,各家**都要求提前还贷客户要预约申请,具体流程各家**差异很大,有的可以完全线上办理,有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前**好与自己的贷款经理或贷款支行联系,问清楚细节。至于大家关心的收费问题,工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流**的相关人士均表示,不会收取任何费用。

不过,也有读者反映,自己3月份曾在一家全国****份**的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说,要先到网点找他签字,全款**后,15个工作日左右扣款,一年内提前还款有违约金,超过一年就不用了。

提前还贷后,后续还款会怎么变呢?据了解,大部分**会提供两种选择,一种是月供不变,缩短年限,一种是年限不变,减少月供。前者节省的利息会更多,可以尽早结束还款;后者则减小了每月供款的压力,贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

一只“妖**”的汹涌行情,**终在密集的风险提示下被拦腰斩断。

截至7月20日收盘,5月以来累计**幅**高接近6倍的中通客车(000957.SZ),已连续两个交易日出现一字板跌停,当日卖一档累计挂单量达92.24万手,按20.60元/**的收盘价估算,累计挂卖的参考市值金额已接近20亿元,几乎是中通客车同期市值的六分之一。

持续上**行情的突然中断,发端于监管部门和市场机构集体发出的风险提示。

在业内人士看来,此时有关中通客车风险提示频出的主要动因,一方面是为了防止过多投资者在**价异常波动阶段盲目追高,避免风险积聚进一步深化;另一方面在于交易所可能已掌握中通客车背后的部分账户存在异常交易行为等线索,不排除涉及市场操纵行为的可能。

有接近监管层的券商人士指出,监管部门将围绕中通客车短时间内大幅波动背后的异常交易行为和相关账户进行核查,一旦发现涉嫌市场操纵、内幕交易的违法违规行为,将从严进行查处。

步入崩灭“数板”时刻

中通客车**价“过山车”的兴起,并非毫无“故事”支撑。

例如在开启连续**停的5月份,中通客车启动了核酸检测车辆的量产和交付;次月,中通汽车又通过投资者关系活动记录表释放信息称,已经完成了太阳能增程式智能驾驶客车的研发,并具备了太阳能发电增程及自动驾驶功能,可实现太阳能接入动力电池。

在“身披”核酸检测、光伏、动力电池、智能驾驶等诸多A**热门标签后,中通客车宛如被注入了兴奋剂,**价在短短的两个月内“平步青云”。

5月5日至7月19日,中通客车累计上****高达573.98%,期间累计成交额更是超过了700亿元,跻身为今年以来**受瞩目的一只妖**。

从交易异动的营业部分布来看,中通客车的买卖端口较为集中。

**近3个月内共62个交易日的数据显示,东方**富证券拉萨东环路第二营业部、拉萨团结路**营业部等位于拉萨的4家营业部密集上榜,其中买方、卖方上榜次数分别达35次、32次,累计买入、卖出金额分别达18.42亿元、15.13亿元。

相比于汹涌**势与活跃交投,中通客车的基本面似乎更受诟病。

尽管新能源客车在2021的年**占比超过7成,但无论在市场地位、技术储备还是业绩数据上,仍然难同暴**后的过高估值相匹配。

截至7月20日收盘,中通客车的滚动市盈率为-56.78倍,市净率则高达4.83倍。

而从2016年开始,中通客车的**就在连年下降,而2021年更是出现了2.20亿元的亏损,被市场关切的核酸检测用车在今年前4个月仅卖出20台,占**比重只有5.39%;2020年以来,更是从未有一家境内机构针对中通客车发布研究报告。

“**起来之后市场就都觉得会跌下来,只是不知道什么时候开始,也只有胆子大的客户才敢跟。”北京一家上市券商营业部人士指出。

**终将中通客车妖**行情打断的,正是来自于监管部门的监管指导以及市场机构的风险提示。

“这次风险监控覆盖面比较大,和中通(客车)有关的客户都被提示到了,即便是持有1手的也被通知到了。”上述营业部人士称,“不过这个时候可能也很难卖出去了,因为跌停了。”

此外,还有部分券商直接以公告形式对中通客车的潜在风险进行**提示。

“上市公司‘中通客车’基本面目前没有发生重大变化,**价短期内上**幅度较大”中信证券提示称,“敬请各位投资者充分了解****市场风险。资本市场是受多方面因素影响的市场,公司****价格可能受到宏观经济形势、行业政策、公司生产经营状况、金融市场流动**、资本市场氛围、投资者心理预期等多元因素影响。”

部分券商更是在风险提示中强调,交易所可能将对涉及中通客车存在异常交易行为的投资者采取相应自律监管措施。

在窗口指导和券商密集的风险提示下,中通客车截至7月20日**价已较此前一日的高点回撤达18.99%。

“从这个市场情绪看,中通客车的下跌可能要开始‘数板’了,但这也是**价回归理**的过程。”北京一位头部券商人士指出,“这个时候做提示,主要是避免更多投资者盲目追高,进而积聚更大的风险。”

在中通客车的市值中,的确存在具有更大波动风险的杠杆市值。以两融为例,截至7月19日,中通客车的融资余额为5.91亿元,占总市值比例达4.36%;7月19日,融资净买入额达-0.44亿元,是近一年以来融资净买入额减少**大的一天。

“两融只是场内的部分,不排除还有一些投资者做了场外配资,所以要及早切断这种潜在风险。”上述头部券商人士称。

市场操纵或被追查

事实上,中通汽车是一家“根正苗红”的地方国有上市公司,其控****东正是山东国资旗下的中通汽车工业集团。

尽管是一家国有上市企业,但仍有分析人士认为中通汽车此次的“过山车行情”背后,无法排除有市场操纵等不法活动推波助澜的可能。

据一位接近证监稽查系统的私募人士透露,一些部分利用资金、筹码优势市场操纵获利的非法活动,反而更容易选择国有上市公司作为标的。

“主要是不少国有**天然具有‘锁仓’属**,而国有**的减持往往是需要走国资审批手续的,这个程序周期相对来说并不短,要考虑的因素也会有很多,比如会不会造成控**权稀释或者国资流失。”上海一名私募机构负责人表示,“很多时候筹码锁住了,拉升周期很短,而国资**东还没有反应过来,如果换做民营上市公司,这部分筹码就不可控了。”

其实早在2016年,千亿级市值的广汽集团就曾遭到“骄龙系”旗下6个资管账户的操纵,事后该案还被广东证监局作出行政处罚。

但值得注意的是,中通客车背后的部分国有**东已在逢高减持。

例如中通客车第二大**东山东国投在7月12日至19日内合计减持1778.7万**,占中通客车总**本的3%。

以山东国投减持期间,中通客车的日均收盘价22.93元推算,山东国投此次减持累计变现金额高达4.08亿元,这意味着山东国投客观上亦成为中通客车“过山车”行情中的受益者。

但前述私募人士看来,控****东以外的非国有机构**东,更有可能成为摸排疑似市场操纵行为的线索。

“假设存在市场操纵,国有**能定住一部分筹码,还有一部分筹码可能需要一些外部机构来‘配合稳住’。”上述私募机构人士指出,“近几年针对这类‘**傻’模式查的比较严,敢这么做的不多了,但仍不排除有人会铤而走险。”

中通客车背后并非缺少私募**东的“驻扎”。

2020年至2022年一季度末,位于深圳的私募机构齐兴资产连同旗下不少于三只契约型私募产品齐兴汇泽长盈、齐兴海济天明、齐兴云海汇通,共计4大持**主体已跻身中通客车的前十大**东行列,合计持**比例达2.60%。

但齐兴资产并不是一家主打权益的私募管理人,相反其主要从事债券及量化投资,当前管理规模约为40亿元,中基协数据则显示,齐兴资产全职员工19人,旗下处于运作期的产品多达41只。

其中,作为总经理霍楠曾在港资机构供职;作为副总经理的陈泽坤此前曾在****、银河证券供职,入职齐兴资产前曾在梁宏的希瓦资产担任华南总部副总经理;担任合规风控负责人的裴盈曾创办CTA公社,但在其加入齐兴资产后该**已被注销。

截至2022年一季度末,还有饶华明、张寿贤、郑竟国三名自然人位列中通客车前十大**东,三人合计持**比例达1.94%,其中郑竟国的进入时间为2022年一季度,“**准”买入于中通客车**价拉升的前**。

“不见得一定是‘显名**东’参与,因为太‘扎眼’了,也可能使用杠杆资金分散在几个不同账户来实施一致行动。”该人士进一步指出,“但在排查过程中,一些流通**大**东、近年的新晋买入账户都有可能会被问询,并需要解释买入相关证券的原因和合理**,同时还会配合大数据系统来对关联异常行为进行比对排查。”

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